קונים דירה מקבלן? טיפים וצעדים ראשונים

לאחר חיפושים ממושכים אחר דירת חלומותיכם במספר פרויקטים ('השמש בגבעה', 'סחלב השרון','אגמי החורש' וכו') מצאתם את הכלה המיועדת אשר עומדת במסגרות התקציב, עם המרפסת המושלמת, המטבח המפואר והלובי הכפול.
אך בטרם אתם מתחילים להעביר את הריהוט וליהנות מהנוף,יש לפניכם מסלול לא קצר: קבלת משכנתא, בדיקת ערבויות לכספכם, מפגש עם מחלקת שינוים והתאמות וכמובן חתימת החוזה!

זהו מאמר ראשון בסדרת מאמרים בה נסקור את השלבים החשובים שצריך להכיר.

• זכרון דברים בטרם רכישה - קבלנים רבים מחתימים את הרוכשים על זיכרון דברים או בקשת רכישה כבר באתר המכירות. זיכרון דברים כזה הוא חוזה לכל דבר ועניין, ובעקבות החתימה תדרשו להפקיד פיקדון כספי במזומן (בד"כ בין 10,000 ש"ח ל- 40,000 ש"ח). זכרו לציין מפורשות בזיכרון הדברים, שבמקרה שבו תבקשו לחזור בכם מרכישת הדירה בתוך פרק זמן סביר ממועד חתימת זיכרון הדברים,או גם במצב של אי הסכמות משפטיות, יוחזר לכם הפיקדון במלואו, ללא "קנס" כלשהו. כמו כן, זכרו להפחית את סכום הפיקדון ממחיר הדירה או לקבלו חזרהגם במקרה שבו תחליטו לרכוש את הדירה...
• הקבלן - יש לבדוק את זכאותו של הקבלן לבנות על הקרקע את פרויקט חלומותיכם. אם זו אדמה פרטית יש לבדוק נסח טאבו, אותו ניתן לרכוש בקלות בעלות של כ-10 שקלים באתר משרד המשפטים.אם זו אדמת מנהל מקרקעי ישראל יש לבדוק אישור זכויות או חוזה חכירה מהמנהל. כמו כן יש לבדוק שהקבלן רשום בפנקס הקבלנים הרשומים בסיווג המתאים והוא רשאי לבנות את מספר הקומות אשר מתעתד לבנות בפרויקט.
• שיעבודים ומשכונות - יש לבדוק כי הפרויקט אינו משועבד ושלא חלים עליו צווי מניעה, הליכים משפטיים, עיקולים, משכנתאות וכדומה. הפרויקט צריך להיות נקי מחובות ומהתחייבות. אם קיים כזה חוב, יש לוודא ולבדוק באופן מעמיק את נסיבות החוב והשלכותיו. אמנם ייתכן שלאותו חוב של הקבלן אין רלוונטיות לפרויקט שלכם, אך כמובן שיכול מאד להיות שחוב הקבלן שלכם תקף גם לגבי זכויותיכם ועלול לפגוע בכם. חשוב אפוא לציין במפורש שהקבלן מתחייב להסיר את החוב באופן שלא יחול בשום צורה על דירתכם ועל הרכוש המשותף השייך לה.
• בנק מלווה והבטחת כספכם - יש לבדוק כי לפרויקט ישנו בנק מלווה. מאז פרשת חפציבה ישנו איסור (על פי חוק מכר) להפקיד כספים ישירות בחשבון הקבלן או מישהו מטעמו. יש לוודא כי מצוין בחוזה שכל תמורה ו/או חלק ממנה (ואפילו המקדמה הנדרשת בחתימה על בקשת רכישה) תופקד אך ורק באמצעות שוברי תשלום הישר לחשבון הבנק המלווה (חשבון ספציפי השייך לפרויקט שלכם). עבור כל תשלום הנכם זכאים על פי חוק לקבל ערבות בנקאית בתוך 14 יום מהמועד שבו שילמתם. עלויות הערבות הבנקאית צריכות לחול על הקבלן.
• הסדר תשלומים - ראשית, יש לקחת בחשבון שעדיף לשלם כמה שפחות! ויש לשים לב לחלוקת התשלומים בהתאם להתקדמות קצב הבניה, מצד אחד רצוי לשלם כמה שפחות במועד חתימת ההסכם ולהותיר את רוב ההיתרה למועד בו תקבלו את המפתחות ובכך ניתן לדחות את מועד לקיחת משכנתא והתחלת תשלומי ריביות לבנק... ומנגד כל תשלום שטרם הועבר לקבלן צובר הפרשי הצמדה וטופח... תכנון נכון יכול לחסוך עשרות אלפי שקלים לכן כדאי להיוועץ במומחים כלכליים בנושא זה.
• הערת אזהרה - הינה הערה שרושמים בטאבו על זכויות הקבלן בקרקע (ויכולה גם להתייחס לדירתכם), הערת האזהרה מזהירה כל אדם כי הקבלן חתם על חוזה ביחס לדירה שלכם ובכך ניתן למנוע עסקאות סותרות וכפולות של הקבלן. יש לוודא כי הנכם זכאים לקבל הערת אזהרה ובשום מקרה הקבלן לא יכול למנוע זאת מכם, אפילו אם הנכם מקבלים בטוחה אחרת (כדמות ערבות בנקאית, עריכת ביטוח ואפילו שיעבוד על כספכם), הערת אזהרה ניתן לרשום לרוב לאחר שתשלמו 7% ממחיר הדירה.
• מפרט טכני- מה אתם בעצם מקבלים?קראו היטב את המפרט הטכני. מה אתם מקבלים בתמורה למחיר הדירה? על מה בכלל אתם משלמים? הדברים הבסיסיים שצריכים להיות כלולים במחיר הם:דודי חשמל (לרוב בקומות הנמוכות אין דודי שמש), מתגים חשמליים, נקודות מים (גם במרפסת ובחדר כביסה), הזזת נקודות החשמל והמים (גם הזזת קירות בטרם בנייתם לא תגרור תוספת תשלום!), זיכרו- המפרט הינו החלק החשוב מבחינתכם במשא ומתן. זהו המקום שבו ניתן ללחוץ על הקבלן ולבקש שיפורים ותוספות כמו מזגן, נקודות חשמל ומים נוספות, מטבח משופר, פרגולה, וכל העולה על רוחכם– שינויים אשר יכולים להסתכם לעשרות רבות של אלפי שקלים.
• הוצאות נלוות שחשוב לדעת עליהם:
  • שכר טרחה לעורך דין הקבלן - לרוב קבלנים מבקשים מהרוכשים לשלם כ-1.5%+מע"מ לעו"ד של הקבלן. חשוב להבהיר: עו"ד הקבלן לא מייצג אתכם כלל, הוא דואג לאינטרסים של הקבלן בלבד! אפילו אם אתם משלמים לו! אתם בעצם משתתפים בהוצאות של הקבלן, והעו"ד קבלן רק רושם את זכויותיכם בעתיד. (אל תתנו לאיש לומר לכם אחרת,זה בניגוד לכללי לשכת עוה"ד לייצג גם אתכם וגם את הקבלן- ואף עו"ד לא יעשה זאת).
  • מס רכישה - יש לשלם את מס הרכישה בתוך 50 ימים ממועד חתימת החוזה או זיכרון הדברים (לפי המוקדם). גובה המס מותאם למצבכם האישי: האם זו דירה יחידה או נוספת שלכם, ישנם המון סימולטורים באינטרנט בו הנכם מזינים מחיר דירה, תאריך חוזה והאם זו דירה יחידה או נוספת- ותקבלו את המס המדויק אותו תשלמו.
    שימו לב! לרוב רשויות המס מוסיפות את שכ"ט עו"ד הקבלן (כפי שפורט מעלה) למחיר הדירה ובכך מעלה את גובה מס הרכישה שלכם. עו"ד אשר מתמחה בנדל"ן יכול לשנות את ניסוח ההסכם ולהוכיח שזו הוצאת הקבלן ולא חלק ממחיר הדירה ובכך לחסוך לכם אלפי שקלים.
  • חיבור הדירה לחברת החשמל, המים והגז - בעת קבלת מפתחות הדירה יהיה עליכם להתחבר למונים של חברת החשמל, המים והגז- תוספת לא סימפטית של כמה אלפי שקלים, גם כאן ניתן להשית תשלום זה על הקבלן (שוב חזרנו לשלב המשא ומתן בטרם חתימה) ובכך לקבל את הדירה כאשר הינה כבר מחוברת למונים של הרשות המקומית וחברות האספקה כאמור.
  • מדד תשומות הבניה - הקבלנים נוהגים בדרך כלל להצמיד את מחיר הדירה למדד החל ממועד חתימת ההסכם, כך שהמחיר הנקוב בהסכם אינו המחיר אותו תשלמו בפועל. ראוי לזכור כי ניתן להתמקח גם על ההצמדה במשא ומתן, לדרוש הצמדה של חלק מעלות הבניה למדד או לדחות את המועד שבו תחול תחילת תקופת ההצמדה למדד, ובכך לחסוך עשרות ואף מאות אלפי שקלים.
  • עלויות שיפורי,שיפוצי ושינויי הדירה - שידרוג המטבח, האמבטיה,הוספת נקודות חשמל, מים ועוד אלו חלק מהדברים אשר ניתן "לקבל" מהקבלן כתנאי לכך שתקנו את הדירה.
  • חברת ניהול / ועד בית - יש לשים לב כי לרוב הקבלנים מבקשים כי הרוכשים יחתמו על הסכם ניהול מול חברה שאחראית על תחזוקת הבית (בעבר היה זה ועד הבית –משפחת כהן מקומה שלישית) עלויות ועד הבית לרוב הינן COST+15%, דהיינו עלויות בפועל ועוד 15% דמי ניהול לחברה. ניתן להחליף את חברת הניהול לאחר תקופה ראשונית (בדר"כ 12 חודשים) אם רוב הדיירים מתאגדים ומצביעים בעד קבלת ההחלטה.
• במקרה של הפרת הסכם - נכון שאנחנו הישראלים תמיד אומרים "יהיה בסדר", ו"לא יקרה לי" אך סעיף זה קיים במיוחד רק למקרה שבו הדברים ישתבשו, ובמצב שבו הצדדים לא מסתדרים (להזכירכם- אתם נכנסים לזוגיות ארוכת שנים של 3 שנים לערך עם הקבלן.בדירה ובזוגיות הזו מושקע רוב כספכם) ולכן חשוב מאוד לכסות עצמכם מכל הצדדים.לרוב סעיף ההפרה הינו חד צדדי: כלומר רק במצב שבו הרוכש מפר, הוא יצטרך לשלם לקבלן פיצוי (10%-15%). ראשית חשוב לוודא שסעיף ההפרה יהיה הדדי, כלומר שגם במצב שבו הקבלן לא עומד בהתחייבויותיו, הוא ישלם פיצוי מוסכם ע"פ חוק החוזים. שנית, רצוי להפחית את גובה הפיצוי מצידכם כמה שניתן, במקרה של פרידה מהקבלן זה יכול להסתכם מאות אלפי שקלים.

רכישת דירה היא אחת מהעסקאות המשמעותיות והיקרות ביותר אשר עומדות בפני כל אדם. מניעים תמימים של חסכון (לעיתים מסתכם באחוז בודד משווי הדירה), חוסר מודעות או אפילו אמונה בקבלן יכולים לגרום לרוכשי הדירה לוותר על שירות עורכי דין המתמחה בתחום הנדל"ן, חסכון מזערי זה גורר עלויות מיותרות, הפסדים עצומים, בזבוז זמן והמון המון כאבי ראש...