שילמתם מס שבח? אולי אתם זכאים להחזר

האם אזרח אשר שילם מס שבח מודע לכל זכויותיו להחזרי מס?

ברוב המקרים, התשובה הינה לא.

מהו מס שבח?

מס שבח הינו המס אותו משלם מוכר הזכות במקרקעין על השבח הריאלי (רווח), אשר נובע מההפרש בין מחיר הרכישה לבין מחיר המכירה של אותה הזכות.

מהם נכסי מקרקעין?

הנכסים אשר מוגדרים כמקרקעין הינם בין השאר: קרקע, דירה, בית פרטי, נחלה, בניין, מניות באיגוד מקרקעין (למעט איגוד שהזכויות בו רשומות למסחר בבורסה), קרקע אשר הופקעה, נכסי נדל"ן מסחריים לרבות חנות, משרד, בניין משרדים וכו'.

הפחתת שיעורי המס באמצעות תכנון מס

במידה שעסקת המקרקעין כבר נעשתה והוצאה שומה, על מנת להיות זכאי להחזר מס שבח, על מוכר הזכות במקרקעין לבצע תכנון מס בהתאם. עליו לעמוד בכמה תנאי סף הכרחיים ומצטברים על מנת שיוכל להיות זכאי להחזרי מס שבח:

• מוכר הזכות במקרקעין שילם מס שבח בעסקה.
• מוכר הזכות במקרקעין הינו יחיד, כלומר, שכיר או עצמאי, אך לא חברה.
• רכישת הזכות במקרקעין נעשתה החל משנת 1961, אחרת המס המוטל על השבח הינו היסטורי (יפורט בהמשך). המס ההיסטורי הינו נמוך מאד, וככזה, לא מאפשר תכנון מס אפקטיבי אשר יפחית את מס השבח ועקב כך יתקבל החזר.
• מכירת הזכות במקרקעין נעשתה אחרי שנת 2011.

פריסת השבח הריאלי

חוק מיסוי מקרקעין קובע כי ניתן להתייחס לרווח הריאלי הנובע מהמכירה כאילו הוא נחלק על פני עד 4 שנים או על פני תקופת הבעלות על הנכס, לפי הקצר מביניהם. הרציונאל מאחורי הסעיף הזה הינו שהנכס משתבח על פני שנים ולא בבת אחת בשנת המכירה. בכך, ניתן לעשות תכנון מס אשר יוריד בחלק מן המקרים את מדרגת המס הגבוהה לנמוכה, בחלק מן המקרים, באופן משמעותי. כמובן שצריך לקחת בחשבון את ההכנסות של מוכר הזכות במקרקעין מיגיעה אישית וכו' בשנים שבה בוצעה הפריסה על מנת שפריסה זו תהיה אכן אפקטיבית ותקטין את חבות המס.

ניכוי ההוצאות בחישוב המס

בנוסף לתכנון המס, במקרים רבים ניתן להפחית מההכנסה בגין מכירת הזכות במקרקעין את ההוצאות המשויכות לזכות זו בעת הרכישה והמכירה, הכוללות בין השאר:

• ההוצאות אותן הוציא המוכר מיום הרכישה ועד יום המכירה לשם השבחת המקרקעין.
• סכום ששולם למי שהחזיק במקרקעין לפחות שנה בעד פינויים (למעט קרובי משפחה).
• השבחת נכס סמוך אשר גם כן שייך למוכר.
• אגרות ששילם המוכר בקשר לרכישת הזכות במקרקעין.
• דמי תיווך אשר שילם המוכר בקשר לרכישת הזכות ומכירת הזכות במקרקעין.
• שכר טרחת עורך דין ששלם המוכר בקשר לרכישת הזכות ומכירת הזכות במקרקעין.
• שכר טרחת שמאי מקרקעין ושכר טרחת מודד מוסמך ששולחו בקשר לרכישה, ההשבחה והמכירה.
• הוצאות לשם הוכחת הזכות במקרקעין.
• מס רכוש עירוני (היטל השבחה).
• במידה שיש משכנתה על המקרקעין, דמי עמילות המוכר לבעל המשכנתה עבור הסכמתו לאותה מכירה, אך לא יותר מ-2% מסכום המשכנתה שטרם נפרע.
• הוצאות בשל השגות, ערר וערעור.

בהוראת ביצוע שיצאה בשנת 2011 נאמר כי הרשימה המפורטת לעיל הינה רשימה פתוחה וכי ניתן להוסיף עוד הוצאות אשר אינן מופיעות ברשימה.

מס היסטורי

בסעיף 48(ד)(1) לחוק מיסוי מקרקעין, קבע המחוקק שיעורי מס מופחתים למוכרי הזכות במקרקעין אשר רכשו זכות זו עד שנת 1960 כולל. הרוכשים אשר רכשו את הזכות במקרקעין עד שנת 1948 ישלמו מס שבח בגובה של 12%. בין השנים 1949-1960 המס לא יעלה על 12% מהשבח בתוספת 1% לכל שנה משנת 1949 עד 1960. לדוגמא, יחיד אשר רכש זכות במקרקעין בשנת 1954 ישלם מס שבח בגובה של 18%.

לסיכום

אנשים רבים נוטים לחשוב (ולטעות) כי אם עורך דין טיפל להם בעסקת מכר מקרקעין, הרי שבכך מתמצה הטיפול בתיקו של הלקוח, אך לא כך הדבר. במקרים רבים בהם מוכר הזכות במקרקעין שילם מס שבח, ניתן לעשות תכנון מס אשר יוריד רטרואקטיבית את גובה המס לתשלום, ועקב כך יגיע החזר מס למוכר בתוספת ריבית והצמדה. החזרי המס במקרים רבים יכולים להגיע לעשרות אחוזים מגובה תשלום המס ולעיתים אף החזר של מלוא הסכום.

לשכות מיסוי מקרקעין ברחבי הארץ אינן מציעות באופן יזום את נושא תכנוני המס, ועל משלם מס השבח ליזום פנייה ללשכות המס, באמצעות משרד רו"ח או עו"ד המתמחה במיסוי מקרקעין, על מנת להגיש את תכנון המס ולקבל את ההחזרים בהתאם.