מחירי הדירות ועלויות הבנייה – מה הקשר?

כאשר גוברת אנקת העם תחת עומס מחירי הדיור, ממהרים החכמים, מביני העניין, להוקיע את שני האשמים העיקריים: הקבלנים ובעלי הדירות להשכרה. אתמקד כאן בשוק הדירות לרכישה ובעיקר בשוק הדירות החדשות אשר הן תמיד הסמן הימני בכל שוק של מוצרים בני קיימא (למשל שוק המכוניות החדשות והישנות). הקבלנים המנסים להסיט מעצמם את האש מפנים אצבע מאשימה כלפי עלויות הבנייה. כמנהגי, אני פונה אל הנתונים ומעלה אותם על גרף:

עלות בניה מול מחירי הדירות

הגרף מראה שפרט אולי לתקופה מתחילת שנות 1970 עד אמצע 1980 אין כל מתאם בין עלויות הבנייה לבין מחירי הדירות. למעשה, רוב הזמן, בשעה שמחירי הדירות התנדנדו על פני משרע רחב, עלויות הבנייה – בהשוואה למדד המחירים לצרכן – יציבים להפליא. היציבות הזאת איננה מפתיעה: חומרי בניין כגון צמנט ופלדת זיון סחירים בשוק העולמי ותהליכי יצורם עוברים שיפורים מתמידים. רוב עובדי הבניין גם הם מיובאים (מיו"ש, רומניה, סין ושאר ארצות) ועלות עבודתם נקבעת גם כן בשווקים בינלאומיים המנצלים היטב את עודפי כוח האדם.

למרות שאני לא בא לטעון שיזמי מקרקעין בישראל מרוויחים מעט מדי, תנאי השוק אינם מאפשרים להם להרוויח רווחים חריגים (חריגים בהתאם לרמת הסיכון בענף – והוא אמנם ענף מסוכן כפי שהתנודות הגדולות בגרף מראות). מבנה השוק בישראל הוא של מספר לא קטן של חברות גדולות, בינוניות וקטנות המתחרות ביניהן באגרסיביות (ראו את רשימת חברות המקרקעין בבורסת תל אביב), ומספר לא קטן של צרכנים הטורחים לבדוק היטב היכן ישיגו את "הדיל" הטוב ביותר.

במצב שוק כזה אין אפשרות להשיג מחירים חריגים. ללא מונופול או קרטל, רווחים חריגים אינם מחזיקים מעמד; הם מחוללים זרם של מתחרים חדשים שעד מהרה מנמיכים את המחיר בחזרה למצב הנורמאלי. אז היכן קבור הכלב? כמובן, עמוק בקרקע!

בתנאי מונופול, כל מי שחולש על משאב חיוני או קריטי ואין עליו פיקוח, עושה קופה על חשבון הקונים. במקרה שלנו החתול שומר על החלב; למעשה שני חתולים, ושניהם מחוץ לשוק הפרטי. שני משאבים קריטיים לבנייה – קרקע ואישורי בנייה – נמצאים בידי השלטון: מקור הקרקעות העיקרי – המנהל, ומקור הרישוי היחיד – וועדות האישורים שבשליטת משרד הפנים.

רוב הקרקע שנותרה לבניה נמצאת בבעלות מנהל מקרקעי ישראל – מונופול על פי ההגדרה. קצב שחרור קרקעות לבנייה הוא לפיכך פועל יוצא של שיקוליהם של פקידים במנהל ולא בהכרח חופף להעדפות הצרכנים או המגזר העסקי. אבל המחסור בקרקע הוא רק חצי צרה. החצי השני נוגע לעיתוי ומיקום תהליכי הפיתוח.

בגלל בעלות ציבורית זו, בצירוף קטעים מחוק התכנון והבנייה, יוזמת פיתוח על כל הקרקעות של המנהל נמצאת בידי פקידי המנהל. אין שום אפשרות ליזם מקרקעין לזהות אתר מתוך מלאי המנהל ולהציע לרכוש אותו או לרכוש זכויות בנייה עליו – הליך שהוא טבעי ביותר כאשר האתר שייך לאדם פרטי או לחברה עסקית.

אשר לקצב אישור תכניות והתרי בנייה, כל אחד שאי פעם בא במגע עם ועדות האישורים יודע שהן עובדות בקצב של חילזון. חוקרים שבדקו והשוו את התפלגות זמני אישור תכניות הראו כי קצב העבודה של ועדות האישורים שלנו הוא מהנמוכים בעולם. וכאשר הציע ראש הממשלה רפורמה בעניין הזה, קמה צעקה גדולה. אז אנא אנו באים?