לשכור דירה זה כמו לזרוק כסף לפח?

בפעם הקודמת שחטנו פרה קדושה אחת, והיא: "בישראל מחירי הדירות תמיד בעליה". היום אני מעונין להסב את תשומת לב הקורא אל היחס בין מחיר הרכישה של דירה למחיר השכירות, ובאותה הזדמנות לחדד את היכולת לשפוט מתי ראוי לרכוש ומתי לשכור (או להמשיך לגור עם ההורים...).

הקריטריון הקודם היה: כאשר מחיר הדירה בשמיים, זה לא זמן אידאלי לרכוש. כאן סבלנות משתלמת, ובגדול. ראוי לעקוב אחרי התנודות במחירי הדירות – היום כבר אפשר לעשות זאת בקלות בסיוע של אתר "מדלן" – וכמובן חשוב להתאים את מחיר הדירה למדד המחירים לצרכן, כדי לודא שאנחנו משווים שקלים בעלי אותו כוח קנייה.

מחיר השכירות: סמן השוואה חשוב (Bench-Mark)

האם קיים מדד נוסף (פרט למדד המחירים לצרכן) שאליו ראוי להשוות? אחת הסיבות העיקריות לתנודות בשווי הדירה היא ספקולצייה. לא מדובר בספקולנטים רודפי בצע האורבים לנו מעבר לפינה כדי לעשות קופה על חשבונינו. אנחנו הספקולנטים; אנחנו רואים את העלייה התלולה במחיר ורצים לקנות שמא לא נוכל לעשות זאת בעתיד.

מחיר השכירות הוא התשלום לבעל הדירה עבור שירותי דיור, והוא מחיר כמעט נקי מחישובים ספקולטיביים. הוא משקף בעיקר את מצב השוק על פני זמן, כלומר האם אנחנו שרויים בשפע דיור או במחסור, ואת שני מדדי המיקום: המצב הפיסי של הדירה ואיכות השכונה. יש בו שיקול ספקולטיבי מזערי היות שאנחנו חותמים על חוזה שנתי (ולא יומי כמו בבית מלון), אבל הוא זניח.

לצורך התרגיל שלנו עומדים לרשותנו שלוש סדרות נתונים של הלמ"ס: מדד מחירי הדירות, מדד מחירי השכירות ומדד המחירים לצרכן, כולם בקצב חודשי, ושתי הראשונות על פי מחירים שוטפים. סדרת מדדים משקפת את היחס ההדדי בין המחירים בזמנים שונים ועל כן היא מוסרת את אותו המידע גם כאשר אנחנו משנים את שנת הבסיס, השנה בה נקבע את הערך ליחידה או ל- 100%. כאשר משווים שתי סדרות או יותר ראוי לקבוע לכולן את אותה שנת בסיס, ונוח לקבוע את הבסיס בהתחלה או בסוף.

כמנהגנו, במקום להסתכל על לוחות נתונים נסתכל על גרף. הגרף הראשון של מחירים שוטפים (או נומינאלים) כולל גם סדרה רביעית שהיא היחס בין מדד מחיר השכירות למדד מחיר הרכישה עם שנת בסיס קבועה ל- 2012. שנת הבסיס היא המקום על הגרף בו משתלבים מסלולי המחירים.

מדדי מחיר רכישה ומחיר שכירות במחירים שוטפים, והיחס ביניהם

הגרף הראשון מלמד אותנו מספר דברים מעניינים. כאמור נקבעה לשני מדדי הדיור אותה שנת בסיס בסוף התקופה עם מדדים זהים. על כן נכון לאמצע 2012 היחס ביניהם הוא 1 או 100%. בתחילת התקופה, כלומר בשנת 1994 היחס היה 120 (שיקף מו הסתם מחסור של תקופת העלייה הגדולה מברית המועצות המתפוררת) ומייד ירד בתלילות והגיע תוך שנתיים לרמת 100, כנראה הודות לשיאים בהתחלות בנייה. ואז שוב נפתח הפער ויחס השכירות לרכישה עלה והגיע לשיא חדש של 140 בשנת 2002, שם הוא נשאר עד ל- 2006/7. משם הוא ירד בצורה מהוססת אך תלולה וחזר אל 100. במילים אחרות, השכירות זולה היום יחסית לשוק רכישת הדירות.

מה שבולט במיוחד במדד השכירות (האדום) הוא באיזו מידה של נחישות הוא נצמד אל מדד יוקר המחייה (הכתום). לפי דעתי זה ממחיש את העובדה שכאשר אין שיקול ספקולטיבי, דיירים מוכנים לשלם אחוז מסויים וקבוע מההכנסה שלהם עבור דיור, ולא שקל אחד יותר, לפי דעתי מעשה חכם. סטיות בין האדום והכתום משקפות זעזועים כלכליים רציניים, כגון המשבר הפיננסי העולמי שהתחיל ב- 2007/8 והראה סימני התאוששות לקראת 2009.

מדדי מחיר רכישה ומחיר שכירות במחירים קבועים, והיחס ביניהם

הגרף השני מכיל את אותם הנתונים אבל במונחים של מחירים ריאלים (מותאמים לאינפלציה). על כן לא מופיע כאן מסלול האינפלציה שנלקח בחשבון והוא גלום במחיר הקניה ובמחיר השכירות. היחס ביניהם נשאר כשהיה כי המדד לצרכן מופיע במונה ובמכנה ועל כן נמחק. כאן רואים בבירור שמחיר השכירות אופקי פחות או יותר והיחס בינו ומחיר הרכישה מושפע בשנים האחרונות בעיקר מן העליה התלולה באחרון. אלה הן עוד ראיות משכנעות כדי להשפיע על ההחלטה לדחות את הרכישה בינתיים.