איך תבדקו שלא הולך לקום ליד הבית כביש, מפעל או מגדל?

התלהבתם ממודעה של חברת בנייה המציעה דירות חדשות במחיר מתאים? המיקום נוח, הדירה אטרקטיבית והקבלן נשמע אמין? רגע לפני שאתם חותמים, יש שיקולים רבים שכדאי לבחון ולשים אליהם לב. לפניכם מס' טיפים שיעזרו לכם לקבל את ההחלטה הנכונה.

לרוב כאשר הקבלן מציג בפניכם הדמיה של הבניין וסביבתו, הוא יבחר להבליט את האזורים שנתפסים כיתרון, כמו פארק, חוף ים, רחובות קטנים, מדרחוב וכולי.

מה שאתם צריכים לבדוק לפני רכישת הדירה הוא את התמונה המלאה, כלומר מהו התכנון העתידי של סביבת המגורים שלכם.

אז מהי בכלל תב"ע

תכנון עירוני עוסק בתכנון הפיזי, הכלכלי, החברתי והתרבותי של אזור מסוים בקנה מידה מסוים (עיר, שכונה, רחוב וכד').

התכנון נעשה ע"י גופים ממשלתיים (משרדי ממשלה, ועדות ארציות, ועדות מחוזיות) וגופים עירוניים (ועדות מקומיות) בתוכניות הנקראות "תב"ע" (תוכנית בניין עיר) או בלשון החוק: "תוכנית מתאר".

בקניית דירה חשוב מאוד לבדוק את התכנון העירוני הקיים והעתידי בסביבת המבנה. כל תוכניות העיר שאושרו וגם אלו שנמצאות שבתהליכי אישור ניתן להשיג בעירייה הרלוונטית. כמו כן ניתן למצוא באתר מנהל מקרקעי ישראל את מסמכי התוכניות שאושרו.

ממה בנויה התב"ע

חלק חשוב בתב"ע הוא "התשריט" - מדובר בשרטוט שכולל מפה של האזור וחלוקתו למגרשים. המגרשים בתשריט צבועים לפי הייעוד של המבנים שיקומו בהם. המשמעות של הצבעים מוסברת במקרא שמגיע עם התשריט.

מעיון בתשריט, תוכלו ללמוד היכן יהיו אזורי המגורים ומאיזה סוג (מגדלים, בניה צמודת קרקע וכולי) היכן תותר הפעלת אזורי המסחר, איפה יהיו מבני הציבור כמו בתי ספר וגנים, היכן יעברו הכבישים, היכן יהיו השטחים הפתוחים שילדכם יוכלו לשחק בהם וכל מידע תכנוני נוסף.

יחד עם התשריט, התב"ע מכילה גם מסמך הנקרא "תקנון". הוא משלים את התשריט וקובע באופן מפורט הוראות בדבר שימושי הקרקע המותרים מתוקף התוכנית והנחיות למימושה. כך למשל, בתקנון ניתן למצוא כמה יחידות דיור ניתן לבנות בכל מגרש ואת מספר הקומות המותר לבניינים במגרש.

מדלן מציג לנוחיות משתמשים על גבי המפה הפשטה של התב"ע (כלומר הדברים העיקריים של התב"ע לצורך התרשמות ראשונית) יחד עם הערות שונות על התכנון העתידי.

נושאים בהם צריך להתמקד כשבוחנים את התכנון העתידי:

בכל מקרה כשבוחנים את התכנון העתידי, יש מספר דברים שכדאי להתמקד בהם:

• קרבה למרכזים מסחריים: קרבה למרכזים מסחריים וקניונים יכולה להשפיע על מהירות התנועה וצפיפות החניה. לא תמיד התכנון של שכונה קיימת מתאים לתוספת המוצעת בתכנון העתידי. ניתן לבדוק האם כחלק מהוספת מבנה מסחרי כמו קניון, מתוכננת גם הרחבת הכביש/ הוספת כיכר/ חניה תת קרקעית/על קרקעית וכו'.
• אזורי בילוי: אזור בילוי שופע פאבים ישפיע על סוג האוכלוסיה, יאפשר נגישות ללא רכב למוקדי הבילוי אך גם ישפיע מאד על הרעש באזור בשעות הלילה.
• קרבה לאזור תעשיה: קרבה כזו יכולה להשפיע על ריחות ופסולת בסביבה, כך גם קרבה לכבישים ראשיים.
• מגדלים סביב המבנה: קרבה למגדלים יכולה ליצור שינוי בזרימת הרוחות (מנהרות רוח) והסתרה של הנוף. במקרים רבים המצב הנוכחי בשטח (ובוודאי בהדמיה) אינו מאפשר לחוות איך יהיו הנוף והמרחב בעתיד, לאחר שיבנו הבניינים הנוספים.
• פיתוח תשתיות: מהם דרכי הגישה כאשר כאן עומדים זה מול זה יתרונות של נגישות או חסרונות של זיהום ורעש. בפרט יש לראות מה הקרבה לכבישים הראשיים ובמידה שהם סמוכים לדירה, באיזה כיוון הם נמצאים ביחס אליה.
• קירות אקוסטיים: האם מתוכננים קירות אקוסטיים שימנעו את מפגעי הרעש (ככל שיש כאלו) וכיצד עלולה להיפגע מהם הדירה אם היא בקומות הנמוכות והנוף שלה יוסתר על ידם.
• הרחבת כבישים: בתב"ע ניתן למצוא גם תכנון של הרחבת כבישים שהיום הם רחובות קטנים, או הוספת כבישים בשכונות החדשות. כמו כן ניתן לבדוק תכנון של פסי רכבת (רכבת קלה או רכבת ישראל), ומיקום תחנות אוטובוס.
• הקמת מוסדות ציבור: למוסדות השונים דוגמת בתי כנסת, בתי ספר, גנים, מוקדי תרבות וכולי, יש את היתרונות בפונקציונאליות שהם מספקים, ואותם צריך למדוד מול החסרונות כמו בעיות אפשריות של רעש, חניה ופקקים).
• סוג האוכלוסייה , או סוג האוכלוסייה שהעירייה מקווה למשוך..., למשל באמצעות הקמת שכונת מגדלי פאר או בניית שכונה בקרבת אוניברסיטה שעשויה להשפיע על השכרת דירות ולפעמים על צפיפות וחניה.
• שטחים פתוחים או שטחים ירוקים המיועדים לפנאי: שטח פתוח שניתן לראות בתב"ע מה מיעדים לו: האם יפותח כגן משחקים, כפארק האם מוגדר כ"שפ"פ"- שטח פרטי פתוח שחובת הדיירים לממן את פיתוחו ותחזוקתו לטובת כללה ציבור (בדרך כלל מתחתיו יוקם חניון המשרת את הדיירים).

  שטחים פתוחים הם יתרון גדול לאיכות החיים אך תמיד יש לבחון את מידת קרבתם לבנינים, מי האחראי על פיתוחם ותחזוקתם, ומה התקנון אומר לגבי השימושים המותרים בהם. שטח פתוח גדול באזור פריפריאלי יכול להפוך לאזור בילוי לנוער ומוקד רעש בלילות למשל

כל אלו הם נתונים שיש לקחת בחשבון כשמקבלים החלטה חשובה כמו קניית דירה ויש לבדוק מה חשוב לכם (למשל: בית ספר במרחק הליכה מהבית) ומה הוא נושא שניתן להתפשר עליו (למשל: הוספת מגדלים בתכנון עתידי ממול כחלק מהתפתחות העיר).

חשוב לזכור שהכרת תוכנית הבניין משרתת אתכם גם במשא ומתן מול הקבלן. כך למשל - יתכן שעדיין תחליטו לרכוש את הדירה למרות שהנוף לים מוסתר על ידי צמד מגדלים שאת בנייתם חשפתם לאחר שעיינתם בתב"ע. אבל גם אם החלטתם לקנות תציינו את החיסרון הזה בפני הקבלן בדרישה להפחתת המחיר בהתאם. כמו תמיד – ידע הוא כוח.