קונים דירה מקבלן? הקדימו תרופה למכת האיחורים

אז סגרתם חוזה עם הקבלן וקניתם בשעה טובה את דירת חלומותיכם אחרי כל העצות, הבירורים, ההתרוצצויות והטיפים , הדירה שונתה ושודרגה לפי צרכיכם, קניתם ריהוט ואפילו סיימתם את חוזה השכירות, אבל הקבלן לא ממהר למסור את המפתחות.... מאחר ומאחר וכל פעם בתירוץ אחר.

מה עושים במקרה כזה? מהן זכויותיכם? מתי מותר לו לאחר ובכמה זמן? מה חשוב לבדוק בחוזה? מתי אפשר וצריך לדרוש את פיצוי בגין האיחור, והכי חשוב מתי תכנסו לדירת החלומת?

לפנכים מספר נקודות שיעזרו לכם לעשות סדר בנושא

• בדקו מהו מועד קבלת הדירה

  בכל חוזה ישנה התייחסות למועד מסירת החזקה. דהיינו המועד שבו תקבלו את מפתחות הדירה. לעיתים מועד זה הינו ספציפי ונקוב בתאריך מסוים, ולעיתים מועד ערטילאי כמו "בין 18-36 חודשים מקבלת היתר בנייה" או "שמונה עשר חודשים מחתימת עשרה חוזים נוספים דומים" וכדומה. השתדלו שהסעיף בחוזה יהיה ספציפי ככל האפשר ובכל מקרה וודאו שהוא עולה בקנה אחד עם הבטחת אנשי המכירות, שניתנו לכם בעל פה.

• צמצמו את סיבות האיחור המוצדקות של הקבלן

  בחוזה הדירה ישנו סעיף שנקרא לרוב: איחור עקב "כח עליון" או עקב "נסיבות מוצדקות". סעיף זה מאפשר לקבלן לאחר במסירת הדירה כאשר מדובר בסיבה אשר אינה בשליטת הקבלן כמו אסון טבע, צונאמי, הוריקן, רעידות אדמה, שביתה כללית במשק, מלחמה וכדומה. איחורים אלו אינם מוגדרים בזמן, ובעצם מאפשרים לאחר ללא הגבלה. יש לוודא כי סעיף זה יצומצם בחוזה ככל האפשר, מרבית הקבלנים "מכניסים" תחת סעיף זה בחוזה עוד המון מקרים והופכים אותו לסעיף "סל". יש להתעקש שהסעיף בחוזה שלכם יהיה מצומצם עם סיבות סבירות בלבד.

  להלן דוגמאות למקרים שבהם עליכם לבקש להשמיט או לצמצם מנוסח הסעיף איחורים בחוזה:

  • איחור עקב שביתה – לא להסכים לכל שביתה אלא רק למקרה של שביתה כללית במשק.
  • מחסור של חומרים לבניה – יש להוסיף שהאיחור יתאפשר רק במקרה של מחסור ארצי.
  • יש להשמיט כל התייחסות למקרה פרטני כמו פעולת איבה, סגירת השטחים, שביתה בענף מסוים, גילוי עתיקות במהלך הבניה וסיבות נוספות שאינן ממין העניין ואינן שייכות לכאן.

  כמו כן, חשוב להוסיף שגם כשמתקיימת לכאורה אחת מהסיבות המוצדקות המפורטות בחוזה, האיחור מקובל בגינה הוא רק איחור שאינו בשליטת הקבלן, וזאת על אף שהשקיע אמצעים סבירים על מנת למונעם ו/או לצמצם את השפעתם.

  פיצוי לסעיף זה בחוזה: אתם יכולים לבקש מהקבלן כי גם עבור איחור בקבלת הדירה מסיבות של כוח עליון או מסיבות שהוגדרו "כנסיבות מוצדקות", תהיו זכאים לקבל פיצוי (החוק מאפשר זאת וקובע כי ניתן לקבוע זאת בהסכמת שני הצדדים בכתב). לצערכם, לרוב הקבלן לא יסכים לכך.

  בכל מקרה, אם באמת חל עיכוב במסירת הדירה עקב סיבות שהוגדרו בחוזה כמוצדקות או ככוח עליון, דרשו מהקבלן להוכיח בכתב כי האיחור אינו באשמתו וכי הוא הקטין אותו ככל האפשר.

• איחורים שנובעים מבקשות שלכם לשינויים בדירה

  בחוזים רבים ישנו סעיף המתיר לקבלנים לאחר במסירת הדירה עקב בקשות מצדכם לשינויים ושיפוצים בדירה. במידה שתקופת האיחור שנובעת מהבקשה נקבעה על ידי בעל מקצוע כמו מהנדס, שוב לא ניתן לקבל פיצוי. לכן לפני שתחליטו על שינוי, בקשו מהקבלן שימסור לכם הערכה לכמות הזמן הנוסף שתידרש בשביל השיפוצים הנוספים, ולפי אומדן זה תוכלו להחליט האם ברצונכם לבצע את השינוי או לא.

  וודאו כי כל שינוי אשר תבקשו בטרם הקבלן בנה את קומתכם לא יידחה את המסירה. והכי חשוב: הוסיפו לסעיף הלרוונטי בחוזה את האפשרות לערער על התקופה שבה יאחר הקבלן ואל תוותרו על זכויותיכם לפנות לערכה משפטית על פי חוק בעתיד.

• גם איחור מסיבה שהותרה בחוזה צריך להיות סביר

  שימו לב! אם אינכם מרגישים שהאיחור אינו סביר בין אם זה בסעיף "איחור עקב כוח עליון" ובין אם זה בגין סעיף "איחור עקב שינויים", נטל ההוכחה הינו על הקבלן ולא עליכם. דהיינו, על הקבלן להוכיח כי תקופת האיחור מתחייבת וכי עשה כל שביכולתו לקצר תקופה זו.

• לקבלן אסור לאחר ללא עילה מותרת ביותר מ-60 יום

  לרוב קבלנים מאפשרים לעצמם בחוזה מעין "תקופת חסד", כלומר אפשרות לאחר במסירת הדירה מבלי לפרט את סיבת האיחור וללא מתן פיצוי. בעבר קבלנים היו מאפשרים לעצמם איחור בין 3-5 חודשים. בהתאם לתיקון חוק המכר שהתקבל לאחרונה, לקבלן מותר לאחר רק ב-60 יום מבלי לשלם פיצוי! כל תקופה אחרת ארוכה יותר הינה בניגוד לחוק.

• במקרה של איחור ללא עילה מותרת - קבעו סכום ראוי לפיצוי

  אם האיחור לא עולה על 60 יום, אינכם זכאים לפיצוי. אך במצב של איחור מעל 60 ימים הנכם זכאים לקבל פיצוי עבור כל יום שבו איחר הקבלן, החל מהיום הראשון לאיחור (כלומר החל מיום האיחור ה-61 הנכם זכאים לפיצוי גם בעבור 60 הימים הראשונים).

  לרוב הקבלן רושם בחזה סכום פיצוי חודשי זעום. אל תקבלו את הסכום שהוא מציין כמילה האחרונה; קחו בחשבון שבמסגרת המשא ומתן ניתן להגדיל סכום זה ואף להכפילו.

  כך או כך, החוק מאפשר קבלת פיצוי עבור סכום השווה לדמי שכירות של דירה דומה בגודלה ובמיקומה, כשהם מוכפלים ב–150% עבור איחור של עד שמונה חודשים (החל מהמועד הקבוע בחוזה).

  במקרה של איחור מעל שמונה חודשים, כלומר, בעבור תקופה שתחילתה תשעה חודשים לאחר המועד החוזי ואילך. יש להכפיל את דמי השכירות בדירה דומה באזור ב 125%, הפיצוי קטן מעט, המחוקק בא לקראת הקבלן על מנת לא לגרום לו להכנס לחובות שלא יוכל לעמוד בהם ולבסוף חלילה לגרום לדחייה נוספת בקבלת הדירה.

  שימו לב: אם קיימת סתירה בין גובה הפיצוי בהתאם לחוק לבין גובה הפיצוי כשבו נקט הקבלן בחוזה, יחול גובה הפיצוי הגבוה מבין השניים.

  נדגיש שוב, נוסח הסעיפים וגובה הפיצוי הקבוע בחוזה הינו חלק חשוב ולגיטימי מהמשא ומתן בטרם חתימה על חוזה. הנכם יכולים לדרוש דרישות סבירות וכדאי לכם לעמוד על כך. דרישה שתתקבל כעת תחסוך כסף (דמי שכירות במקרה של איחור) ומריבות עם הקבלן.

• מועדי קבלת הפיצוי

  הפיצוי שנקבע ישולם לכם בתום כל חודש בעד אותו חודש איחור (כנ"ל לגבי החלק היחסי של אותו חודש). הפיצוי בעד 60 ימי האיחור הראשונים החל מהמועד למסירת הדירה הקבוע בחוזה, ישולם לאחר שישים ימים אלו.

  במידה שיש מחלוקת לגבי מהו גובה הפיצוי על פי דירה דומה בגודלה ובמיקומה, כדאי להיוועץ עם מומחה בתחום, מתווך או שמאי ואף לערוך בדיקה עצמית באתרים להשכרת דירות.